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该为物业管理费正名了!

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该为物业管理费正名了!
该为物业管理费正名了!
该为物业管理费正名了!
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编辑时间 : 2021-03-26
标签 : 上海物业加盟

在日常的物业管理工作中,经常会遇到业主以各种理由拒绝缴纳物业服务费的问题,而且拒缴的理直气壮、义正辞严,在他们眼里好像物业服务费全部装进了物业公司的腰包。为什么会出现这种情况?这里面有多方面的问题:有物业公司服务有瑕疵的问题;有房屋质量的问题;有业主违章搭建或违章装修的问题;也有业主邻里间有矛盾而转嫁到物业公司头上的问题;总之,问题五花八门,千奇百怪。但是,归根到底,笔者认为是对物业费的命名有不妥、是广大业主对物业费的真正含义的理解有问题、是税务部门对物业费的认知有问题。


物业管理刚进入我国时,国家相关部门把业主缴纳的物业管理相关费用视为企业的收入称之为物业管理费,后来为了凸显服务把物业管理企业改称物业服务企业,把物业管理费也改名为物业服务费;这样一改提高了业主的主人翁地位,明确了物业公司和业主之间的关系是服务与被服务的雇佣关系,业主摇身一变成了物业公司的上帝了。以前称为物业管理公司和物业管理费时,物业费还相对好收一些;改为物业服务企业和物业服务费后,许多业主好像一下“觉醒”了,原来物业公司是为我们提供服务的,是我们雇的保姆,业主的腰杆立马挺直了许多;再加上所谓业主理性消费意识和片面维权意识的增加,物业费的收缴困难越来越大。为什么会出现这种情况,笔者认为到了该认真反省的时候了,如果再不反省,中国的住宅物业管理将走入死胡同。


前年笔者购买了一辆私家车,在购车及后期使用的这两三年里。笔者忽然感觉到业主购买房屋和购买汽车是完全相同的道理。人们购买汽车时除了要交汽车购置的费用外,还要缴纳车船使用税、车辆购置附加费、保险费等费用,车辆在使用过程中要做定期的保养,例如:每行驶0.5万km换机油和机油滤清器一次;每行驶8万km换轮胎一次;每行驶4万km更换一次刹车片;每行驶6万km换刹车油、助力油一次;每年换防冻液一次等;另外,还有坐垫、脚垫、方向盘套、座套、每周的洗车费等等,这些都是非常正常的运行养护支出。一辆10万元左右的车,少少的算,每年投入的运行维护费用(含保险费)不会少于1万元(不含燃油费用),如果加上燃油费用,每年的运行支出不会少于1.5万元,相当于购车款的七分之一。


但是,现如今业主购买一套100万元的房子,每年的运行维护费(物业费)又是多少钱呢?按目前兰州地区的物业费收费标准,高层的物业费一般不到2元/月㎡,按每月200元计算,每年的支出在2400元上下,也就是说一套100万元的房子,业主舒舒服服使用一年住房,其用于房屋的运行养护费用(不含水、电、气、暖的支出)才是购房款的千分之三还不到。


汽车和房屋的区别只是汽车是动产,房屋是不动产;但是,它们有一个共同的特点,即:在后期的使用过程中,为了保证其能安全有效的使用都必须投入一定数额的运行维护费用。不同点只是两种支出的叫法不一样:投入到汽车上的钱叫做维护保养费,而投入的房屋上的叫做物业服务费,但两项投资的作用和目的是完全相同的。然而一对比的话,两者在数量上的差别又是异常明显的:一辆价值10万元的私家车的全年运行维保费是1.5万元;但一套价值100万元的住房的全年运行维保费是0.24万元;人们对寿命超不过20年的动产每年投入的运行维保费用,是寿命长达70年的不动产的6倍之多。为什么会出现这种看起来很荒唐的结果?这个问题值得大家认真思考。


房屋虽然是不动产,但在其服役的70年中,每时每刻都离不开运行维护保养的支持。汽车有国家规定的强制性的检验,房屋也有,其电梯、配电室、锅炉、二次供水样样都要年检;汽车运行的能源是汽油,房屋运行的能源是电能;汽车定期要做各种保养,房屋相关的各类设施也要做定期保养;这一点上两者是完全相同的。但是两者在投入是又是极不对等的,与汽车相比,业主对房屋投入的运行及维保费实在是太少了;这非常不利于房屋的保值增值。国外有研究资料表明,房屋终身的运行及维护费用是购房款的5倍之多。有了这5倍之多的后期投入,才能做到房屋的保值增值;但就目前我国物业费的收费标准,真正做到物业保值增值是一句空话。现如今我国的物业公司在低收入的情况下只所以仍在运行,其主要的办法就是吃物业房屋及设施设备的老本,三五年将设备老本吃完之后很多物业公司将会无力维持。而国家对物业管理费的认知和定位也有偏差,明明是业主集资起来的用于物业日常运行及维护保养的费用,偏偏要视其为物业公司的经营收入并征收税费,这简直就是雪上加霜。许多业主也把物业服务费视为物业公司的收入,能不交就不交,想法抵制物业服务费,错误的认为物业费越低越好。这样一来我国的物业管理就走进了死胡同。物业费低,物业得不到应有的维护保养,业主不满意又开始拒缴物业费,形成恶性循环,最终受害的是谁,明眼人一看便知;但广大的业主尚不明白此中真谛。


笔者认为是到了给物业费正名的时候了,应该给物业服务一个科学合理的命名,让广大业主一看就能明白其中的含义。笔者认为应称其为物业运行维护保养费。同时要引导广大业主正确认识物业费的真正含义和用途,要让广大业主明白房屋的保值增值是靠后期的不断投入换来的,物业费是业主委托物业公司对自己的房屋及其附属设施设备进行维护保养的费用,这其中有物业公司劳务收入,但不是所有的钱都是物业公司的纯收入。认清这一点至关重要。政府的相关部门也应该认识到物业费的本质,不能依据物业公司的收入征税,而应该在物业公司的纯利润中征税。政府的相关部门一定要认清问题的严重性,如果政府主管部门不能有效引导广大的业主进行必要的物业维护性投资 ,那么不远的将来,目前开发的这些楼盘就极有可能又变为现在的“三不管”楼院。到那时,物业公司无力接管,只有政府想办法去管理了。 如果政府不管,那么整个社会稳定的基石将会发生动摇。因此,政府领导一定要有长远的眼光,要对目前物业管理中的这个问题有一个清晰的预判。


人无远虑必有近忧,是到了该给物业管理费正名的时候了。